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长治加工厂拆迁评估 苗圃征地赔偿评估 建材厂征地评估 工厂搬迁评估

更新时间：2019/12/19 16:13:53信息编号：2056-738640
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详细介绍

收益法

1.基本思路

收益法是在估算资产未来预期收益额及收益期限的基础上，采用适当的折现率 将预测的未来收益额折成现值，然后再将各期收益折现值累加，求得被评估资产价 值的一种资产评估方法欢迎www.xbaixing.com。判断生物资产是否可以采用收益法对其价值进行评估的首 要条件是分析生产性生物资产是否具有连续获利能力。

(1)农作物资产。农作物生长周期以一年生为主，也有部分多年生作物，例如 苜蓿等牧草。苜蓿属多年生草本植物，寿命一般为5~7年，长者可达25年以上， 并且在其寿命内可多次产出。牧草的主要用途是将其全株作为饲料，即使遭遇自然 灾害以及病虫害侵袭时也会有一定的收获物，因此牧草的未来收益较稳定，具有连 续获利能力。

(2)林木资产。经济林，按其生长发育规律及是否产生收益大致上分为两个阶 段：一是未结果阶段，主要指经济林的产前期，这一阶段属于经济林的幼龄阶段， 林木的生长以营养生长为主，这一阶段只有成本投入，是投资投工最多的时期，一 般不产出产品，没有经济收入，使用价值较低。二是结果阶段，主要指经济林的初 产期、盛产期和衰产期。在林产品单位价格一定的情况下，价值的变动主要受产量 的影响，只要准确预测经济林产品的产量，就可计算价值小_百_姓_网。此阶段经济林资产的价 值远远大于未结果阶段，而且经济林资产在其寿命内能够多次产出林产品，具有连 续获利能力。

(3)畜禽资产。畜禽资产中的生产性生物资产，如奶畜、种畜等，在其寿命内 可以多次产出产品或繁殖新的生物资产，具有连续获利能力。

(4)渔业生物资产。为食用鱼养殖业提供鱼苗的鱼叫作亲鱼。养殖亲鱼是为了 产出鱼苗，并且亲鱼性腺成熟后可以在较长时间内分期产出鱼苗，符合生产性生物 资产的特征。因此，亲鱼属于生产性生物资产，其对人类贡献的经济价值体现在不 同期间产出的鱼苗，具有连续获利能力。

1.市场法的适用条件

市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过对比调整，确定 被评估资产价值的一种评估方法。运用市场法首先要有一个活跃的公开市场，再考 虑公开市场上是否具有可比的资产及其交易活动小百姓网www.xbaixing.com。

（1）存在一个活跃的公开市场。生产性生物资产依据生物特征的分类，可以分 为植物资产和动物资产。由于它们的生活方式不同，其交易市场的活跃程度也 不同。

农作物资产。未成熟的农作物资产偶尔也有交易的情形，如国家和集体在征用 农村集体所有土地时，按照规定需要支付“青苗补偿费”，该费用实质上反映的是 生长期间作物的交易价格，这种征用土地的情形只是偶尔发生，不具有普遍性。生 长期间未成熟的农作物资产，大部分情况下没有交易市场，同时也不存在市场交易 的需求。但是农作物资产中有一类特殊的作物，可以连通土地进行市场交易，那就 是园艺作物中的花卉。处于任何生长期间的花卉均可作为交易对象。目前我国花卉

市场交易极为活跃，市场交易价格信息系统也比较完备，不难在市场上找到同一品 种花卉的交易价格Ybnt。

林木资产。防护林和特种用途林属于公益性生物资产，产权属于国家，基于其 防护功能和公益性功能，基本不存在市场交易行为。薪炭林主要解决山区和林区能 源问题，基本上不存在活跃的交易市场。用材林林木资产市场交易主要发生在采伐 期间或成熟后，不过交易市场最活跃的还是砍伐后的木材市场。经济林理论上不存 在公开的交易市场，现实中偶尔也有经济林交易的行为，但是很少，不具有普 遍性。

畜禽资产。我国目前活畜活禽的交易非常活跃，既存在作为生产性生物资产的 交易，如种畜、种禽市场，又存在消耗性生物资产的交易，如肉畜、肉禽市场；既 有成熟生物资产的交易、育成畜禽的市场，也有未成熟生物资产的交易，如幼畜禽 市场。可以说，畜禽资产是生物资产中交易最活跃的资产，不但存在活跃市场的市 价，而且在公开市场上能够找到可比的资产及其交易活动。不过畜禽资产只是动物 资产中的一部分，并不是所有的动物资产都具有活跃的交易市场Ybnt。也有一部分动物 资产类似于植物资产，虽然不是根植于土壤，却生活在水体中，例如渔业生物 资产。

渔业生物资产。渔业生物资产属于水生生物资产，依附江河水系，具有附着物 的不可分割性，且自身具有生长繁殖功能。渔业生物资产的这些特点决定了渔业生 物资产的数量或重量均难以精确或准确地计算和确定。因此，处于水体中的渔业生 物资产，缺乏活跃的公开市场，并且很难找到特征类似的参照物。但捕捞后离开水 体形成的“水产品”或“离开水的鱼”(短期内具有生命，实质属于农产品范畴) 交易市场十分活跃，公开市场交易的对象主要是捕捞后的水产品。

(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。选择可比的参照物是市场法的 基础，选择的参照物应尽可能与被评估资产类似，即要求参照物与被评估资产之间 大体可以代替。如在畜禽资产价值评估中要求参照物与被评估资产品质一致，最后 是年龄、体重相似，肉质及产出能力相近x_b_a_i_x_i_n_g_c_o_m。另外，关于参照物的数量，为了避免某 个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法 评估资产时尽可能选择多个参照物。

（标题跟本内容无关）

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